El tipo de interés es el “precio” que cobran las entidades de crédito por dar un préstamo. Este interés se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Las entidades son libres para establecer el tipo de interés que deseen, aunque tienden a reducirlo si el préstamo hipotecario tiene buenas garantías (por ejemplo, que sea sobre la vivienda habitual) y si su importe es claramente inferior al valor teórico del bien hipotecado. El tipo de interés puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo.

Préstamo a interés variable

En la modalidad de interés variable, el tipo se va modificando a lo largo de su período de amortización. ¿Cómo? En función de la evolución futura del índice o tipo que se tome como referencia, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el mercado. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante.

Así, por ejemplo, puede decirse que el tipo de interés de un préstamo es del Euríbor (el tipo al que compran y venden el dinero las entidades bancarias entre si en la zona del euro) más un punto porcentual. Eso significa que a lo largo de toda la vida del préstamo usted va a pagar lo que marque el euribor en el momento de la revisión de la cuota (elemento variable) más un punto porcentual (elemento fijo).

Redondeo en la revisión

Con el fin de simplificar la cifra resultante, se puede pactar el redondeo del tipo de interés, siempre que se pacte que puede ser tanto al alza como a la baja (disposición adicional duodécima de la Ley 44/2002 ).

Supongamos un préstamo con un tipo de interés referenciado al último euribor publicado en el BOE, que en nuestro caso sea el correspondiente al mes de junio 2006, más un diferencial de un punto.

Tipo de interés: 3,401+1= 4,401

Si hemos pactado redondeo, los intervalos de octavo de punto a tener en cuenta serían 4,500 por encima y 4,375 por debajo.

Dado que el redondeo se hará al extremo del intervalo pactado más próximo, sin que éste pueda sobrepasar el octavo de punto, en nuestro ejemplo el intervalo más próximo de octavo de punto es 0,375 por lo que el tipo de interés redondeado sería 4,375.

Cobertura de subida de tipos

Con el fin de minimizar el riesgo, se puede contratar un seguro o cobertura, que amortigua el aumento de las cuotas en caso de subida de los tipos. La entidad de crédito está obligada a ofrecerle al menos un instrumento de cobertura del riesgo de esta naturaleza (art.19 Ley 36/2003).

Las modalidades de cobertura más usuales son:

• Un seguro que cubra cualquier subida por encima de un tipo máximo que se fije (lo que los expertos llaman un CAP) y para un período determinado. Durante ese período y mediante el pago de una prima, usted estaría a salvo de las alzas del tipo de interés, por encima del nivel que se hubiera pactado, de modo que si en el momento de la revisión del tipo de interés la suma del índice de referencia más el margen supera el nivel prefijado, usted pagaría los intereses no al tipo resultante de la revisión, sino al tipo máximo prefijado. Una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a calcularse los intereses al tipo que resulte de la revisión (la suma del índice de referencia más el margen).
• Un cambio del tipo de interés variable por uno fijo, de modo que desde el momento de contratación de esta cobertura y por el período acordado para la misma, usted paga su préstamo no al tipo variable que figura en el contrato sino al tipo fijo por el que usted lo ha “cambiado”. En el momento en que se contrata esta cobertura el tipo de interés fijo que tendrá que pagar por su préstamo normalmente será más alto que el que resultaría de aplicar el variable que tenía usted pactado. La ventaja está en que durante el período de cobertura pase lo que pase con el índice de referencia usted pagará a este tipo fijo acordado. Al igual que en el caso anterior una vez finalizado el plazo para el que se ha contratado esta cobertura, volverán a calcularse los intereses al tipo que resulte de la revisión (la suma del índice de referencia más el margen).

Es importante tener en cuenta que las coberturas de esta clase se ofrecen por períodos cortos no alcanzando, ni de lejos, la duración normal de un préstamo hipotecario, aunque su entidad, una vez finalizado el período de esta cobertura, probablemente le ofrezca la posibilidad de contratar otra adaptada al nivel en que se encuentren los tipos de interés en ese momento.

También existen modalidades de préstamos que tratan de reducir los riesgos de tipo de interés que asumen los prestatarios, pero no deben confundirse con los instrumentos de cobertura de tipos. Así:

• La contratación de una modalidad mixta de préstamo a tipo fijo y a tipo variable. Por ejemplo el 50% del préstamo a tipo fijo y el otro 50% a tipo variable. El impacto de una subida de tipos le afectaría sólo a la parte del préstamo contratada a tipo variable.
• La contratación de un modalidad de préstamo a tipo variable con un largo período inicial a tipo fijo. Por ejemplo un préstamo a 30 años, en el cual los diez primeros años son a tipo fijo. O también los préstamos a tipo variable con revisiones a plazos de 3 o 5 años. Sin embargo, en nuestro país, estos productos no son habituales.
• Algunas entidades también puede ofrecerle un préstamo a tipo variable con cuota fija, especialmente cuando el plazo de amortización no es excesivamente largo. En este caso, las oscilaciones del tipo de interés, subiendo o bajando, lo que harían es alargar o acortar el plazo de amortización, manteniéndose la cuota fija.

Índices de referencia utilizados

El índice o tipo de referencia utilizado puede ser publicado por entidades privadas o públicas, si bien lo más habitual es la utilización de tipos de referencia oficiales. Los tipos de referencia oficiales publicados mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (B.O.E.), son los siguientes:

• Euríbor. Es el tipo medio de los depósitos en euros a un año entre entidades de crédito en la zona del euro. Es el más habitual. No obstante, algunas entidades utilizan tipos euribor no oficiales, es decir, que no coinciden con los publicados en el BOE, normalmente por ser a otros plazos. Por ello, es importante identificar con exactitud cual es el euribor de referencia que le van a aplicar.
• IRPH. Son los tipos medios de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre. Son distintos según sean los concedidos por los bancos, por las cajas de ahorros o por el conjunto de entidades de crédito.
• Indicador C.E.C.A.. Es el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
• Rendimiento interno. Es el tipo aplicado en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
• Míbor. Tipo interbancario a un año que sirve de referencia exclusivamente para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000

Si desea un mayor detalle sobre estos índices, visite tipos de interés oficiales para préstamos hipotecarios.

A la hora de elegir un tipo de referencia, es conveniente que usted analice tanto el nivel como los cambios que ha registrado en el pasado, teniendo presente que su comportamiento histórico no define necesariamente su evolución futura.

Préstamo a interés fijo

En esta variedad de préstamos hipotecarios, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto usted conoce desde el principio el importe total de los intereses que tiene que pagar. Ésa es la gran diferencia con los préstamos con interés variable: no hay incertidumbre sobre las cuotas futuras.

Puesto que usted no asume el riesgo de incremento del precio del dinero, el interés de las operaciones a tipo fijo suele ser superior al de las de tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del préstamo, mayor suele ser el tipo de interés.
Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable.

La T.A.E. y el coste efectivo remanente

La T.A.E. es un índicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, es decir, que tiene en cuenta todos los elementos bancarios de su coste.

Por ello, si usted está comparando diversas ofertas para pedir un préstamo hipotecario, fíjese en la T.A.E., además de en el tipo de interés.

La T.A.E. de un préstamo incluye, por supuesto, los intereses, pero también las comisiones bancarias y determinados gastos que el cliente esté obligado a pagar a la entidad de crédito. No incluye sin embargo los gastos a abonar a otras personas o entidades (como corretajes, honorarios notariales e impuestos) ni los pagados por seguros o garantías (salvo aquellas primas de seguros destinados a garantizar a la entidad el reembolso del crédito en caso de fallecimiento, invalidez o desempleo, cuando la entidad imponga su suscripción para la concesión del crédito, que sí se incluirán en el cálculo de la tasa anual equivalente). (Nª 8ª.4.a Circular del Banco de España 8/1990).

La T.A.E. debe figurar siempre en:

• La publicidad del préstamo hipotecario que haga referencia a su coste.
• La oferta vinculante realizada por la entidad de crédito.
• El contrato.

En los préstamos a interés variable, la T.A.E. es una estimación que solo sirve para comparar pero que no es representativa del coste final de la operación, ya que no se sabe cómo va a evolucionar en el futuro el tipo de interés de referencia. En este caso, la T.A.E. se calcula suponiendo que el tipo de interés se mantendrá constante en el nivel en que esté a la firma del contrato (ver norma octava y anexo V Circular del Banco de España 8/1990).

Una vez que usted firme el préstamo, en los documentos de liquidación del mismo no aparecerá la T.A.E., sino lo que se llama el coste efectivo remanente. Éste tiene en cuenta sólo los desembolsos pendientes de la operación y, por tanto no incluye los costes que usted ya ha pagado (comisiones bancarias,…) y, por tanto le podrá servir para comparar con la T.A.E. de cualquier préstamo que le ofrezcan para sustituir al que tenga.

FUENTE: BANCO DE ESPAÑA