Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Factores a tener en cuenta antes de la contratación

Si usted decide contratar un préstamo hipotecario, debe estudiar con detenimiento las características de las distintas ofertas de las entidades de crédito. En particular, es conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además, debería tener en cuenta los siguientes factores.

Importe

En caso de optar por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo largo de la vida del préstamo) usted debería ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro.

Sería recomendable que solicite Ud. simulaciones de subidas de tipos con respecto a las ofertas que reciba.

Es aconsejable que solicite asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos:

• Su política de concesión de préstamos.
• La aportación de garantías adicionales.
• El análisis que hagan de su capacidad financiera.
• Si se trata de vivienda habitual.
• Si es primera hipoteca.

La entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna incidencia de pago.

Moneda

Lo habitual es que si usted contrata un préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que usted contrate un préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función de los tipos de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo.

A menudo, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato.

Plazo

Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo.

A la hora de elegir, lo primero que usted tiene que considerar es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores.

Además, si usted contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o los tipos de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores.

Otras condiciones

Además de las características financieras de las distintas ofertas, usted debe estudiar si le interesan aquellas que ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de comprometerse a la domiciliación de nómina y recibos o a la contratación de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para garantizarse el pago en caso de fallecimiento, desempleo de larga duración, incapacidad permanente, etc.), o de otros productos (tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.)

Los riesgos en préstamos a tipo variable

La gran mayoría de los préstamos hipotecarios en nuestro país tienen tipos de interés que se revisan a corto plazo (semestral o anualmente), siguiendo la evolución de algún índice representativo de los tipos de interés practicados en los mercados financieros (por ejemplo el Euribor). Al estar los tipos de interés de mercado en niveles históricamente muy bajos, existe el riesgo cierto de que una elevación de los mismos lleve a una mayor dificultad de los prestatarios para pagar sus cuotas.

En los préstamos a tipo variable el riesgo de variación de los tipos de mercado lo asume el prestatario. Por el contrario en los préstamos concedidos a tipo fijo es el prestamista quien corre con ese riesgo. Por ello, es frecuente que los intereses iniciales de los préstamos a tipo variable sean más bajos y que los préstamos a tipo fijo se concedan a plazos bastante más cortos. De ambos factores resulta que las cuotas mensuales ofrecidas en los préstamos a tipo variable sean sensiblemente más bajas, aunque ello no debe hacer olvidar que su dilatada duración también incrementa las posibilidades de verse afectado por una elevación de tipos de interés y el importe total de los intereses pagados al prestamista.

La forma de mitigar los riesgos de tipo de interés que asumen los prestatarios podría pasar, como ocurre en muchos países, además de por ofertas generalizadas de préstamos a tipo fijo, por figuras intermedias como los préstamos con revisiones a plazos de 3 ó 5 años o como productos mixtos con largos períodos iniciales a tipo fijo. Sin embargo, en nuestro país, estos productos no son muy frecuentes. Igualmente cabe la posibilidad de contratar, con algún intermediario financiero, un seguro o garantía que proteja temporalmente frente a subidas de los tipos de interés.

Es aconsejable que los clientes, cuando vayan a contratar un préstamo hipotecario a tipo variable, soliciten que la propia entidad les haga una simulación de lo que podría suponer una elevación de tipos, a fin de que puedan valorar la conveniencia de suscribir algún instrumento de cobertura del riesgo de incremento de tipo de interés. En este sentido, el artículo 19 de la Ley 36/2001, exige que la entidad de crédito que va a conceder el crédito ofrezca al cliente la posibilidad de contratar algún instrumento de cobertura del citado riesgo.

Pasos a dar en la contratación

En una primera fase, si usted está interesado en un préstamo hipotecario puede encontrar información general y orientativa en la publicidad que realizan las entidades bancarias en los distintos medios de comunicación y en sus páginas en Internet.

En una segunda fase, para comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a las distintas entidades folletos informativos en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente (tasación, gestoría,…) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarle a usted de forma gratuita dicho folleto informativo, cuyo contenido mínimo está regulado. El cliente interesado puede conservar esa información en su poder (ANEXO VII Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).

Adicionalmente, es recomendable solicitar a las entidades información más detallada sobre las condiciones particulares del préstamo que se desea obtener.

La Unión Europea ha hecho una recomendación sobre la información mínima que deberían facilitar las entidades (ver esta recomendación).

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, deberá pedirle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras, que será obligatoria para préstamos de hasta 150.253,03€. Para ello es necesario disponer previamente de una tasación del bien que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe normalmente deberá pagar Vd. Esta oferta vinculante, que la entidad está obligada a entregarle si no le deniega el préstamo, evitará confusiones derivadas de la negociación verbal. En caso de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

Si finalmente se decide por una oferta concreta, usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma. Esta revisión es muy recomendable para poder arreglar a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle, y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

El cliente debería conservar la escritura del préstamo hipotecario contratado, solicitándola al notario y pagándole el importe correspondiente, así como también debería conservar los sucesivos documentos de liquidación o pago de cuotas que la entidad de crédito le irá entregando. Es recomendable la revisión de dichos documentos, que permitirá descubrir posibles errores o discrepancias entre las condiciones pactadas y las aplicadas.

Condiciones del contrato

Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios sujetos a la Orden de 5 de Mayo de 1994, contendrán, debidamente separadas de las restantes, una serie de claúsulas financieras cuyo contenido está determinado en la propia Orden.

Subrogación en un préstamo a promotor

En la primera transmisión de viviendas por parte de empresas dedicadas a su promoción y venta, el comprador, antes de comprometerse a subrogarse en la parte del préstamo a promotor correspondiente a su vivienda deberá asegurarse de que conoce las condiciones financieras de ese préstamo, que le deberán ser facilitadas por dicha empresa mediante la entrega de copia de la escritura correspondiente.

A través de dicha subrogación, que deberá ser aceptada por la entidad que dió el préstamo, el comprador pasará a ser el nuevo deudor del importe correspondiente a su vivienda, asumiendo sobre dicho importe todos los derechos y obligaciones del promotor frente a la entidad pactados en la escritura del préstamo al promotor.

Debe saber que de acuerdo con la normativa de consumo en vigor, en la primera venta de viviendas, tendrán la consideración de abusivas las cláusulas y estipulaciones que:

• Obliguen al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional o impongan penalizaciones en el supuesto de no subrogación.
• Supongan cargar al consumidor con los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al vendedor, como son los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
• Impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
• Impongan al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

FUENTE: BANCO DE ESPAÑA