Fiscalidad

Si usted va a emplear el préstamo hipotecario en la compra o rehabilitación de su vivienda habitual, es conveniente conocer los beneficios fiscales vigentes en cada momento, puesto que le pueden suponer un importante ahorro.

La legislación actual establece una deducción en la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F.) por inversión en vivienda habitual. La deducción se calcula aplicando el porcentaje que indique la ley en cada caso sobre las cantidades pagadas durante el año para la compra o rehabilitación de la vivienda habitual (cuotas del préstamo y demás gastos derivados del mismo). Algunas comunidades autónomas establecen ayudas complementarias.

Hay que tener en cuenta que el cálculo y las condiciones requeridas para disfrutar del ahorro fiscal pueden cambiar en el futuro.

Para cualquier duda se recomienda consultar a la Agencia Tributaria o, en el caso de los residentes en Álava, Vizcaya, Guipúzcoa y Navarra a las Diputaciones Forales correspondientes.

Traslado de la hipoteca a otra entidad de crédito

Si Ud. tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés y/o plazo del préstamo que le puedan interesar a usted más. Para ello, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”).

Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si se trata de préstamos hipotecarios que se formalizaron antes del 9 de diciembre de 2007, o cuando, siendo posterior el préstamo, no reúna los requisitos que se señalan en el punto siguiente, y usted subroga a otra entidad en este préstamo, las comisiones de cancelación se rigen las siguientes normas:
Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003).
Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3 de la Ley 2/1994).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar, por amortización anticipada (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007), y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo) y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre).

Obligaciones del notario

La Orden de 5 de mayo de 1994 establece que deberá:

- Comprobar la coincidencia entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del documento contractual advirtiendo al prestatario de las diferencias que pueda haber y de su derecho a desistir de la operación.

- En los préstamos a tipo variable, advertir al prestatario:

• Si el índice pactado no es oficial
• Si el tipo fijo inicial es menor que el variable pactado a esa fecha
• Si se pactan límites a la variación del tipo de interés
• En los préstamos a tipo fijo, comprobar que la T.A.E. consignada es correcta
• Advertir al prestatario sobre las comisiones previstas por reembolso anticipado, sobre las limitaciones pactadas para dicho reembolso o sobre la omisión de previsiones sobre dicho extremo
• En los préstamos en divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de variación en los tipos de cambio

- Comprobar que en cláusulas no financieras no se incluyan comisiones o gastos no recogidos en las cláusulas financieras

Obligaciones de información de los promotores

En relación a la información a facilitar por los promotores con ocasión de la venta de viviendas, el Real Decreto 515/1989 establece unos contenidos mínimos, parte de los cuales, al ser aplicables en todo el Estado, pasamos a resumir brevemente:

- Objetividad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas:

Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aún cuando no figuren en el contrato celebrado.

- Redacción de los contratos de compra-venta de vivienda. Cláusulas prohibidas:

• Los contratos de compra-venta deberán redactarse con la debida claridad y sencillez, sin remisiones a textos o documentos que no se faciliten al consumidor
• Los contratos deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que implica la prohibición de cláusulas que:
  • No reflejen con claridad, en su caso, la cantidad aplazada, el tipo de interés aplicable y las condiciones de pago de los créditos concedidos
  • Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador
  • Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables
  • Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación)
• Según la ley 44/2006, se considerará claúsula abusiva en la compra-venta de viviendas “la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación”.

Como otros contenidos relevantes, aplicables directamente en las Comunidades Autónomas sin competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios, y supletoriamente en aquellas que sí tengan dicha competencia plena, merecen destacarse los siguientes puntos:

- Veracidad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas

- Información a disposición del público y autoridades:

• Datos mercantiles del promotor
• Plano general de emplazamiento y propio de la vivienda, descripción de la misma, materiales empleados e instrucciones de uso y conservación, así como datos registrales del inmueble o mención a su no inscripción.
• Precio total de la vivienda, servicios accesorios y forma de pago

- Información adicional a disposición del público y autoridades:

Copia de las autorizaciones legales para la construcción y de la cédula urbanística, así como Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios

Información sobre pago de tributos y sobre la forma de documentar el contrato, haciendo constar de manera legible:

• Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan al vendedor
• Los artículos 1279 y 1280-1º del Código Civil (obligación legal de escriturar las compras de viviendas financiadas con hipoteca)
• El derecho a la elección de notario por el consumidor

Fecha de entrega y fase de edificación de vivienda, zonas comunes y elementos accesorios

En primera transmisión, nombre y domicilio del arquitecto y del constructor

- Información detallada sobre el precio de venta de la vivienda: Nota pública con:

• Precio total de la vivienda, forma de pago y medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas
• Si se prevé la posibilida de subrogación del consumidor en alguna hipoteca no concertada por él, se indicará el notario, fecha de escritura y datos registrales de la misma
• Garantías a constituir por el comprador por el precio o la parte aplazada de él y
  mención de la deducción de cantidades entregadas a cuenta

- Garantías entregadas a cuenta de vivienda no terminada. Justificación:

Deberá tenerse a disposición del público y autoridades copia del documento de formalización de las garantías entregadas a cuenta según Ley 57/1968

- Publicidad mediante folletos u otros documentos similares. Contenido:

En los folletos entregados se incluirán los datos sobre ubicación, parte de los contenidos de la información a disposición del público citados y la información detallada sobre el precio de venta y garantías entregadas, con indicación del período de validez de dichas menciones. También la ubicación de dicha información.

- Obligación del vendedor de entregar a su costa copia de la documentación del contrato

La reunificación de deudas

Actualmente pueden verse multitud de anuncios en los medios de comunicación ofreciendo reunificar todas las deudas y reducir el coste total de dichas financiaciones.

Esta práctica de reunificación no es nueva. Los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, desde siempre, ante riesgos de impago o problemas anunciados por sus deudores para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones, ofrecen alternativas a sus clientes para modificar las condiciones de pago pactadas y superar una dificultad sobrevenida a la hora de satisfacer sus diversos pagos.

La fórmula suele consistir en ampliar el préstamo hipotecario existente o bien concertar uno nuevo, y con los nuevos fondos obtenidos devolver anticipadamente los saldos pendientes del resto de préstamos (personales, procedentes del uso de tarjetas de crédito y, en el caso de un nuevo préstamo hipotecario, cancelar el anterior). Así se pasa a pagar una sola cuota, en lugar de varias como anteriormente.

Coste

Al ser habitualmente los tipos de interés de los préstamos hipotecarios menores que los de los personales y los de los créditos en tarjeta y, además, que los préstamos hipotecarios suelen tener una duración muy superior a la de los préstamos personales, la cuota a pagar podrá ser inferior a la suma de todas las anteriores, si bien el plazo durante el cual habrá que estar pagando también será superior.

Debe de tenerse en cuenta que estas operaciones también tienen costes de tramitación y formalización. Así, la cancelación anticipada de los préstamos que van a ser sustituidos por uno nuevo habitualmente tendrán prevista en los contratos la aplicación de comisiones o penalizaciones por el pago anticipado y, en el caso de los que tengan garantía hipotecaria, además de dichas comisiones o penalizaciones, una serie de gastos (notariales, registrales, impuestos y si interviene una gestoría, los de esta). Por otro lado, la contratación de un nuevo préstamo hipotecario, conllevará gastos (los anteriores, más una nueva tasación) y comisiones.

Por ello, a fin de efectuar una valoración adecuada de la operación, debe tenerse en cuenta no sólo la diferencia de tipos de interés entre los préstamos antiguos que se sustituyen y el nuevo, sino el plazo durante el cual se va a estar pagando y los gastos totales de la operación.

¿Quién lo ofrece?

Sin embargo, lo más novedoso de esta práctica, es que las ofertas publicitarias de estas reunificaciones están siendo realizadas, en su mayor parte, por empresas que no son entidades bancarias. En general, la labor que realizan estas empresas es la de intermediar entre el cliente y las entidades bancarias donde se tienen los préstamos a cancelar y con las que conceden la financiación.

En el caso de que se acuda a una empresa no bancaria, el servicio de intermediación tendrá además un coste que, normalmente, será a cargo del cliente, coste que habrá de sumarse a las comisiones que pudieran percibir las entidades bancarias en las cancelaciones y formalizaciones de operaciones, así como los gastos (notariales, registrales, etc.) que pudieran tener.

En todo caso es conveniente solicitar información detallada de todos los costes que conllevaría la operación solicitada.
Para conocer si quien está realizando una oferta de reunificación de deudas es una entidad bancaria inscrita en los Registros oficiales del Banco de España, desde aquí puede consultar la relación de las entidades inscritas en dichos Registros.

FUENTE: BANCO DE ESPAÑA